Kolik si vlastně můžu půjčit?
„Kolik mi banka půjčí?“ Jednoduchá otázka, na kterou ale neexistuje jednoduchá odpověď.
Možná si říkáte: „Vydělávám 50 000 Kč měsíčně, tak přece musí existovat částka, kterou mi banka půjčí.“ Jenže samotný příjem nestačí.
Banka při posuzování hypotéky sleduje více věcí najednou – Vaše příjmy, pravidelné výdaje, stávající závazky, vlastní zdroje i hodnotu nemovitosti, kterou budete úvěrem financovat.
A právě proto mohou dva lidé se stejným příjmem dosáhnout na rozdílně vysokou hypotéku.
Stejný příjem, jiná situace
Představte si dva klienty, kteří mají shodný čistý příjem 50 000 Kč měsíčně.
- První nemá žádný další úvěr ani významné finanční závazky.
- Druhý splácí auto, má spotřebitelský úvěr a k tomu kreditní kartu nebo kontokorent.
Na výplatní pásce mají oba stejnou částku. Z pohledu jejich celkové finanční situace ale stejní nejsou.
Při posuzování hypotéky proto banka neřeší jen to, kolik vyděláváte, ale také kolik už pravidelně splácíte a jaké další závazky máte.
To je jeden z důvodů, proč univerzální kalkulačka hypotéky nemusí odpovídat výsledku konkrétního posouzení.
Ne každý příjem se posuzuje stejně
Důležitý není jen samotný příjem, ale také jeho charakter. Jiná situace může být u zaměstnance, jiná u podnikatele, jinak mohou být posuzovány příjmy z pronájmu nebo kombinace více zdrojů.
- U zaměstnance se například posuzuje doložitelný příjem a jeho stabilita.
- U podnikatele je potřeba příjem stanovit z podkladů souvisejících s podnikáním.
Jednotlivé banky navíc mohou mít pro různé typy příjmů vlastní metodiky.
Proto věta „vydělávám 80 000 Kč měsíčně“ sama o sobě ještě neříká, jak vysoký příjem banka pro účely hypotéky skutečně zohlední.
A právě tady se může vyplatit porovnat možnosti více poskytovatelů – ne kvůli tomu, kdo nabídne nejvyšší částku, ale proto, že různé metodiky mohou vést k odlišnému posouzení stejné situace.
Kolik máte vlastních peněz?
Další částí rovnice jsou vlastní zdroje.
U hypotéky se setkáte s ukazatelem LTV, tedy poměrem výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti.
K září 2026 zůstává horní hranice LTV na 80 %. U žadatelů mladších 36 let, kteří pořizují vlastní bydlení, může být až 90 %.
Pokud tedy například kupujete nemovitost za 5 milionů korun a pro účely úvěru má hodnotu také 5 milionů, při 80% LTV může hypotéka dosahovat maximálně 4 milionů korun. Zbývající část musíte pokrýt z vlastních zdrojů.
Tady ale přichází důležitý detail.
Kupní cena nemusí být hodnota nemovitosti pro banku
Nemovitost může stát 5 milionů korun, ale banka ji pro účely financování ocení například pouze na 4,5 milionu.
A LTV se počítá právě z hodnoty nemovitosti použité pro zajištění úvěru.
Při 80% LTV by tedy v tomto příkladu maximální úvěr vycházel z částky 4,5 milionu, tedy 3,6 milionu korun.
Rozdíl mezi kupní cenou a výší úvěru by tak musel být pokryt z vlastních prostředků, případně jiným způsobem podle konkrétního řešení.
Proto je při plánování hypotéky důležité počítat nejen s cenou nemovitosti, ale také s tím, jak bude nemovitost pro účely úvěru oceněna.
Co všechno tedy vstupuje do posouzení?
Ve zjednodušeném pohledu můžeme říct, že banka skládá dohromady několik částí:
- příjmy a jejich charakter,
- pravidelné výdaje,
- stávající úvěry a další závazky,
- vlastní zdroje,
- hodnotu nemovitosti a její zajištění,
- požadovanou výši úvěru a dobu splatnosti,
- a další okolnosti konkrétního žadatele.
Nejde tedy o jeden výpočet, do kterého zadáte příjem a vyjde Vám hypotéka.
Je to spíše skládačka, ve které musí jednotlivé části dávat smysl dohromady.
A co DTI a DSTI?
Možná jste se už setkali také s pojmy DTI a DSTI.
DTI vyjadřuje poměr celkového zadlužení k ročnímu čistému příjmu.
DSTI zase poměr měsíčních splátek dluhů k čistému měsíčnímu příjmu.
Aktuálně v září 2026 nejsou DTI ani DSTI ze strany ČNB nastaveny jako závazné horní limity. ČNB však u vyšších hodnot dál doporučuje zvýšenou obezřetnost při poskytování úvěrů.
Je proto dobré dávat pozor na starší články a kalkulačky, které pracují s historickými limity jako s aktuálními pravidly.
Kolik Vám banka půjčí a kolik si půjčit chcete, jsou dvě různé otázky
A nakonec možná to nejdůležitější.
Když banka vyhodnotí, že určitý úvěr můžete splácet, ještě to neznamená, že je nutné využít celou dostupnou částku.
Vaše skutečná finanční situace nekončí podpisem hypoteční smlouvy. Po koupi nemovitosti přichází splátka, energie, pojištění, běžný provoz, případná údržba a další výdaje.
Proto má smysl znát nejen odpověď na otázku:
„Kolik mi banka půjčí?“
ale také:
„Kolik si chci a můžu dlouhodobě dovolit splácet?“
To jsou dvě odlišné otázky.
V dalším díle se proto podíváme na druhou stranu celé rovnice – kolik Vás bude vlastní bydlení skutečně stát.
Z čeho při přípravě článků vycházím?
Obsah těchto článků vychází z mé vlastní praxe finančního poradce a zkušeností s řešením konkrétních finančních situací klientů. Zároveň při jejich přípravě pracuji s aktuálními informacemi, metodikami a veřejně dostupnými materiály relevantních finančních institucí a s informacemi a doporučeními České národní banky.
Cílem není přebírat pohled jedné konkrétní banky, ale srozumitelně vysvětlit principy, které je dobré při řešení financování znát, a upozornit na věci, které mohou mít na konkrétní situaci vliv.
Podmínky a metodiky jednotlivých institucí se mohou lišit a v čase se měnit. Proto je vždy potřeba konkrétní situaci posuzovat podle aktuálních podmínek.